L’expert-comptable en ligne
des propriétaires immobiliers

L’immobilier est souvent présenté comme l’investissement préféré des Français. En achetant des bâtiments ou des terrains constructibles, on investit dans du concret. L’immobilier permet de dégager des revenus issus de la vente de biens ou de l’encaissement de loyers. C’est aussi un excellent moyen d’élargir son patrimoine afin de le transmettre plus tard à ses héritiers.

Il existe plusieurs manières d’être propriétaire immobilier en France. On peut l’être en nom propre ou en société, et exercer cette activité de manière professionnelle ou non. La fiscalité est particulièrement complexe : l’imposition des plus-values, le choix entre IR et IS, le LMNP, le microfoncier… Face à toutes ces possibilités, les propriétaires sont souvent perdus, mais aussi submergés par les obligations administratives et comptables.

Heureusement, vous pouvez vous tourner vers un expert-comptable pour vous conseiller dans vos prises de décisions et déléguer certaines obligations.

L’achat d’un bien immobilier peut se faire soit en nom propre, soit via une SCI (société civile immobilière). Un achat réalisé en nom propre ne nécessite pas la création d’une société. Vous effectuez l’achat en tant que personne physique et êtes propriétaire du bien. Il s’agit d’ailleurs du régime de droit commun, appliqué lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

L’achat en nom propre est souvent conseillé lorsqu’on débute, car ce régime vous permet de vous familiariser avec l’investissement immobilier. En achetant en nom propre, vous n’aurez pas besoin de créer une société. Vous passez outre de nombreuses formalités administratives telles que la rédaction de statuts, les publications au journal d’annonces légales, les assemblées générales, etc. Et vous n’aurez pas besoin d’établir les comptes annuels.

La SCI est une société civile, constituée par deux ou plusieurs personnes. Elle sert principalement à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer en non-meublé. Contrairement à l’achat en nom propre, c’est la société en tant que personne morale qui détient et gère le bien immobilier. La SCI est une forme juridique très courante dans l’environnement de l’investissement immobilier. Elle présente de nombreux avantages pour :

• Gérer un patrimoine immobilier
• Optimiser sa situation patrimoniale
• Transmettre un patrimoine immobilier

La SCI peut être un sérieux avantage pour financer l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, en cas de financement par emprunt, les banques prendront en compte les capacités d’endettement de tous les associés. Vous aurez donc la possibilité d’acheter des biens que vous ne pouvez pas financer en nom propre.

Contrairement à la SCI, l’achat en nom propre permet d’acquérir un bien immobilier seul. La SCI étant une société, elle nécessite l’association de deux ou plusieurs personnes. C’est un avantage à prendre en compte, selon votre situation.

Enfin, le LMNP et le LMP sont deux régimes réservés aux locations meublées où les biens sont détenus à titre personnel. Contrairement aux revenus fonciers, vous serez imposés aux titres des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui inclut des obligations déclaratives : tenue d’une comptabilité, publication des comptes annuels et d’une liasse fiscale.

Vous pouvez opter pour les revenus fonciers dans le cas où vous détenez le bien à titre personnel. L’option pour ce régime ne nécessite pas de formalités particulières.

Deux régimes d’imposition sont possibles pour les revenus fonciers :

• Le régime micro, si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant annuel des loyers.
• Le régime réel, où votre revenu imposable sera égal au montant total des loyers, déduction faite de certaines charges bien précises (taxe foncière, assurances, certains travaux, honoraires, intérêts d’emprunts, etc.).

Les revenus issus des locations seront imposés à l’impôt sur le revenu (barème progressif), ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.

En cas de revente, la plus-value sera imposée au régime des particuliers et calculée ainsi : Prix de vente – Prix d’acquisition (possibilité de déduire certaines charges). Cette plus-value sera imposée à l’IR au taux de 19%.

L’imposition aux revenus fonciers a pour principal avantage la simplicité. Par contre, en cas de tranche d’imposition à l’IR élevée, ce régime peut vous coûter cher. L’autre limite en comparaison à d’autres régimes d’imposition, est le fait de ne pas pouvoir déduire beaucoup de charges du revenu imposable.

Notez que les bénéfices réalisés par une SCI sont par principe imposés au nom des associés, en fonction de leur quote-part de détention du capital social. Ces revenus sont imposés à l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers.

Les revenus du LMNP et du LMP sont imposés à l’IR, au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En tant que propriétaire immobilier en nom propre, ou associé d’une SCI à l’IR,  les cotisations sociales (CSG et CRDS) sont prélevées en même temps que l’impôt sur le revenu. Elles s’appliquent sur les plus-values et les revenus locatifs. Les taux s’élèvent à 9,20 % pour la CSG, 0,50 % pour la CRDS et 7,5 % pour le prélèvement de solidarité (soit 17,20 % au total). Si vous avez déposé votre déclaration de revenus dans les délais, vous recevez “entre août et septembre un avis d’imposition commun pour vos prélèvements sociaux et votre impôt sur vos revenus” (service-public.fr).

Une part de la CSG peut être déduite de vos revenus imposables (dans la limite de 6,8 %), si vous choisissez l’imposition au barème progressif pour vos revenus du patrimoine.

L’activité immobilière demande du temps. Entre la recherche des biens, les négociations, la gestion des locataires le cas échéant, les formalités administratives et l’entretien des biens.

Aussi, plusieurs possibilités s’offrent au propriétaire immobilier pour exploiter un bien. Chaque possibilité (la détention en nom propre, la SCI, la location meublée, etc.) s’adapte au but recherché par le propriétaire : générer des revenus complémentaires à court terme, compléter sa future pension de retraite, transmettre un patrimoine, etc. Ce qui rend la gestion immobilière assez complexe lorsqu’on commence à s’y intéresser.

Enfin, la fiscalité est particulière. Entre le régime des sociétés de personne, le micro-foncier, le régime réel, l’imposition des plus-values et les montages holding-société civile.