SCI : règles d’imposition à la TVA

Les SCI soumises de plein droit à la TVA

Une SCI peut être assujettie ou non à la TVA. Une SCI sera soumise de plein droit à la TVA si son activité se trouve dans l’une des situations suivantes :

• Pour la location de biens aménagés à usage professionnel ;
• Pour la location de biens meublés, accompagnée d’au moins 3 prestations (petit déjeuner, fourniture de linge, entretien, etc.) ;
• Pour la location de places de stationnement ;
• Pour la location à usage commercial lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise ;
• Dans le cas d’un immeuble construit par la SCI, non destiné à l’habitation principale pour les trois quarts de sa superficie ;
• Si la SCI est utilisée pour l’achat et la gestion d’un immeuble et que parallèlement, une société commerciale exploite cet immeuble. La société commerciale louera alors les locaux nus à la SCI contre un loyer soumis à la TVA.

Dans ce cas, le taux de droit commun qui s’applique est de 20%.

Les SCI soumises à la TVA sur option

Une SCI par défaut non-assujettie à la TVA peut toutefois décider d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option a une durée obligatoire de 10 ans.

Pour ce faire, une déclaration d’option à la TVA doit être adressée auprès du centre des impôts dont dépend la SCI. Un contrat de bail devra être joint à cette déclaration. En effet l’option n’est pas valable pour la SCI en tant que telle mais pour les immeubles loués par cette SCI et indiquées dans la déclaration. Une même SCI peut donc gérer des immeubles soumis à TVA et des immeubles non soumis à TVA.

Opter pour la TVA : avantages et inconvénients pour la SCI

Le principal avantage d’opter pour la TVA est de permettre à la SCI de collecter la TVA sur les loyers et de la reverser à l’état. Elle pourra ainsi déduire de cette TVA collectée, la TVA qu’elle aura payée durant la même période (sur les charges d’entretien de l’immeuble, sur les travaux effectués ou encore sur la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien neuf) : c’est la TVA déductible. Cette option est donc particulièrement intéressante en cas d’acquisition d’un local qui nécessitera d’importants travaux.

Cependant, l’inconvénient principal de ce choix d’option est que la SCI aura davantage de risques d’être contrôlée sur la bonne tenue de sa comptabilité. De plus, il est conseillé d’opter pour l’assujettissement à la TVA lorsque le preneur du bail est lui-même assujetti à la TVA car ce dernier pourra récupérer la TVA sur le loyer.