L’expert-comptable en ligne
pour un LMNP/LMP

Il est important pour vous de connaître la différence entre :

• Le LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
• Le LMP : Loueur en Meublé Professionnel

Le LMNP est un régime fiscal pouvant s’appliquer aux personnes souhaitant acheter un bien immobilier (neuf ou ancien) dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé. Cette activité est considérée comme non professionnelle dans la mesure où soit :

• Les recettes annuelles issues de cette activité n’excèdent pas 23 000€ pour l’ensemble du foyer fiscal
• Ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR de la catégorie traitements et salaires (au sens de l’article 79 du CGI)

Dans le cas où aucune de ces deux conditions n’est remplie, vous devrez opter pour le LMP (voir ci-dessous).

Le LMNP présente de nombreux intérêts comme : sa simplicité, la possibilité de récupérer la TVA, l’amortissement du bien pour réduire le revenu imposable, la réduction d’impôt loi Censi Bouvard.

Pour bénéficier du statut de LMP, vous devez remplir la condition suivante :

Les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000€ TTC et aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.)

Deux différences importantes sont à prendre en compte par rapport au LMNP :

• L’imputation du déficit éventuel sur le revenu global du foyer. Par exemple, si vous percevez 30 000€ de revenus dans la catégorie traitements et salaires et que votre déficit foncier s’élève à 5 000€, alors votre revenu imposable sera de 25 000€.
• Lors de la vente du bien, la plus-value sera imposée au régime professionnel. Cela entraîne une exonération partielle (si plus de 5 ans d’exercice et recettes comprises entre 90 000 et 126 000 €) ou totale (si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90 000 €) de la plus-value.

Les inconvénients du LMP par rapport au LMNP sont principalement :

• Le paiement de cotisations sociales élevées
• L’absence de réductions d’impôts (loi Censi Bouvard non applicable)

En résumé, la location en meublé (LMNP et LMP) a pour principal avantage la possibilité d’amortir la valeur du bien sur plusieurs années afin de réduire le résultat imposable de manière importante.

Les revenus locatifs issus des locations meublées sont imposés au régime des BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes issues de cette activité doivent être déclarées dans la déclaration des revenus complémentaire n° 2042 C PRO.

Deux régimes d’imposition sont possibles :

• le régime micro-BIC
• le régime réel

Le régime micro-BIC

Ce régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant des recettes annuelles ne dépasse pas :

• 72 600 € dans le cas général
• 176 200 € dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Il ouvre droit à des obligations déclaratives simplifiées : vous ne déclarez que le montant des recettes brutes issues de cette activité dans votre déclaration n°2042 C PRO.

Vous bénéficiez d’un abattement de :

• 50 % sur les recettes dans le cas général
• 71 % dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Par contre, vous n’avez pas la possibilité de déduire des charges supplémentaires.

Le régime réel

Le régime réel s’applique lorsque :

• Vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro-BIC (voir ci-dessus)
• Vous y adhérez volontairement sur option

Ce régime a pour principal avantage de pouvoir déduire des charges de vos recettes (frais de fonctionnement, intérêts des emprunts, amortissements, etc.).

Mais il suppose que vous teniez une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Vous avez donc l’obligation de déposer une déclaration de résultat n° 2031 et de reporter les montants sur votre déclaration n°2042 C PRO.

Pour en savoir plus sur les régimes d’imposition sur le revenu du LMNP, n’hésitez pas à contacter un expert-comptable et à consulter la page dédiée du site Impôts.gouv.

Le loueur en meublé professionnel est considéré comme un commerçant et relève donc du régime des travailleurs non-salariés (TNS).

Selon la structure juridique, les revenus de la location meublé professionnelle doivent être déclarés sous le régime de :

• L’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (EURL, SARL de famille, etc.);
• L’impôt sur les sociétés (SA, SARL de droit commun, SCI dans certains cas, etc.) ;
• La micro-entreprise, si les revenus HT ne dépassent pas 82 200€.

Notez également que, les prestations ne sont pas assujetties à la TVA.

Loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

Le LMNP est un régime d’imposition qui présente de nombreux intérêts pour les contribuables français.

La simplicité

Le statut de LMNP est assez simple administrativement. Dans un premier temps, vous devrez vous immatriculer sur le site d’Infogreffe pour obtenir un numéro SIRET. Ensuite, si vous relevez du régime micro-BIC, vous aurez juste à déclarer une fois par an le montant brut de vos recettes dans une seule déclaration. Vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité complexe, ni de calculer vos charges. Par contre, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable dans deux conditions :

• Faire un arbitrage entre régime réel et régime micro-BIC (l’option pour le régime réel peut dans certains cas être plus avantageuse)
• Vous aider à déclarer vos revenus imposables, surtout dans le cas où vous dépendez du régime réel d’imposition.

La récupération de la TVA

Si vous investissez dans une résidence neuve de services (résidences étudiantes, médicalisées, de tourisme, d’affaires, etc.), vous aurez la possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur votre investissement.

Attention, les conditions sont assez strictes :

• Le logement doit être considéré comme neuf (ou avoir été achevé il y a moins de 5 ans et ne jamais avoir été acheté auparavant)
• Il doit proposer au moins 3 services para-hôteliers parmi les suivants : accueil, service d’entretien, petit déjeuner, blanchisserie
• Être géré par un gestionnaire de résidence qui soumet la location à la TVA, avec un contrat de bail de 9 ans
• Ne pas revendre son bien avant un délai de 20 ans

L’amortissement du bien

Si vous êtes imposé au régime réel, vous aurez la possibilité d’amortir le montant de votre investissement tout au long de sa durée d’utilisation. C’est un avantage important qui permet de réduire considérablement le bénéfice imposable.

Attention, ces amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Si durant un exercice, le montant des amortissements est supérieur au résultat d’exploitation, alors la part excédentaire sera reportée sur les revenus de l’année suivante.

Exemple :

Année N : Loyers = 20 000 €, Charges d’exploitation = 5 000 €, Amortissements = 16 000 €.

Résultat imposable = 0 € et report des amortissements sur les résultats de l’exercice suivant, à hauteur de 1 000 € (20 000 – 5 000 – 16 000).

La réduction d’impôt

Comme nous l’avons vu, le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement important sur vos recettes imposables. Mais le régime réel offre également des avantages en termes de réduction d’impôts. Car, contrairement au régime micro-BIC, vous avez la possibilité de déduire des charges de vos recettes. Ainsi, vous réduisez votre bénéfice imposable. Ces charges concernent principalement les frais d’acquisition de l’immeuble (acte notarié, frais de garantie, rémunération des intermédiaires, etc.), les frais de gestion courante, les intérêts des emprunts et les amortissements (voir ci-dessus).

Sachez également que grâce à la loi Censi-Bouvard, l’investissement en LMNP dans une résidence de services neuve ouvre droit à une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11 %, étalée sur 9 ans. 

Loueur en meublé professionnel (LMP) :

Le loueur en meublé professionnel bénéficie d’un certain nombre d’avantages fiscaux. En effet, il va notamment pouvoir déduire le montant réel des charges du résultat fiscal : frais d’établissement, d’entretien, de gestion, impôts locaux, amortissement du mobilier, etc. Mais également imputer les déficits éventuels sur le revenu global sans limitation de montant, y compris les intérêts d’emprunt. Le déficit est reportable sur dix ans.

De plus, le bien (hors terrain) et le mobilier peuvent être amortis. Notez que l’immobilier s’amortit pour la durée réelle de détention.

Enfin, le patrimoine donné en location étant considéré comme un bien professionnel, le loueur en meublé professionnel est exonéré d’impôt sur la fortune (ISF). Les plus-values peuvent également être exonérées si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans que les recettes n’excèdent pas 90 000€ HT.

À l’instar du bailleur classique, le loueur en meublé professionnel devra s’acquitter de la taxe foncière. En revanche, ce type de location est également soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le CA HT est supérieur à 500 000€. Le LMP devra également supporter les charges sociales RSI des commerçants.

Bien que plus rentable en règle générale, la location meublée implique toutefois des dépenses supplémentaires. Mais surtout des formalités comptables et fiscales non négligeables.

Pour l’optimisation fiscale de votre activité, l’aide d’un expert-comptable est nécessaire. Durée d’amortissement, opportunités, respects des obligations… seul ce professionnel saura vous accompagner au quotidien et lors des choix stratégiques.