L’expert-comptable en ligne
pour une SCI

D’une durée de vie limitée (99 ans au maximum), une SCI est définie par des statuts. Voici quelques caractéristiques propres à cette forme juridique.

Les associés

Au moment de sa création, une société civile immobilière est formée par deux personnes au minimum : les associés. Il n’y a pas de maximum et elle ne peut être détenue par un seul associé uniquement de façon transitoire (art. 1844-5 du code civil). Peu importe la nationalité des associés, il peut cependant s’agir de personnes physiques ou morales. Toutefois, le siège social doit quant à lui être situé en France.

Lorsqu’un associé décide de revendre ses parts, il est imposé comme s’il vendait directement les biens possédés par la SCI. Transparente sur le plan fiscal, l’opération peut être exonérée si elle entre dans le champ des exonérations de plus-values immobilières.

Les apports

Chaque associé doit obligatoirement faire un apport à la société : qu’il soit fait en nature, en numéraire ou en industrie. Les associés mettent ainsi en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Les associés s’engagent également à contribuer aux pertes et gagent donc leur patrimoine personnel (à hauteur des parts détenus dans le capital social). Ils sont indéfiniment responsables des dettes.

Le capital social

La loi n’impose aucun capital minimum pour créer une SCI. Celui-ci est constitué par les apports faits par les associés. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales. Le capital d’une SCI peut être :

• Faible : lorsque le montant de l’actif net social est faible. Les associés ont recours à un emprunt pour acquérir les biens immobiliers d’un certain prix.
• Fort : lorsque le montant de l’actif net social est élevé. La société ne s’est pas endettée pour acquérir les biens immobiliers.
• Variable : dans ce cas, le capital pourra osciller entre un montant minimum et un montant maximum (précisés dans les statuts) sans effectuer de formalités.

Les parts sociales ouvrent le droit de vote pour les décisions ne relevant pas de la gérance. Ainsi, le nombre de voix d’un associé sera proportionnel au nombre de parts détenues (sauf précision dans les statuts). Leur valeur doit être la même et correspond à l’actif social moins les dettes sociales.

A noter que si la société est imposée à l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent décider d’un capital et d’en apporter qu’une partie à la création (le reste sera versé dans les 5 ans).

La SCI est une forme juridique très courante dans l’environnement de l’investissement immobilier. Elle présente de nombreux avantages qui vous permettront :

• de gérer un patrimoine immobilier
• d’augmenter votre capacité financière en vue d’un investissement immobilier
• d’éviter l’indivision lors de la transmission d’un bien aux ayants-droits ou autres. Avec une société civile immobilière, les parts sociales sont des valeurs mobilières de placements librement cessibles. Ainsi un contribuable peut aisément transmettre des biens immobiliers qu’il possède. Et cela via la donation de parts de la société immobilière qu’il a constituée. Il peut alors préparer sa succession tout en conservant le contrôle de la société. C’est tout particulièrement intéressant dans le cadre d’une SCI familiale.
• de faciliter la gestion et éviter d’éventuels désaccords entre les héritiers. En effet, avec une SCI, l’héritage de chacun sera constitué par des parts sociales et avec la règle de la majorité, les possibles « blocages » sont évités.

La gérance

Une SCI est représentée par un (ou plusieurs) gérant(s). Il peut s’agir de personnes physiques ou morales. Celui-ci doit être désigné dans les statuts, tout comme ses compétences. En cas de litige, c’est lui qui représentera la SCI.

Le pouvoir de gestion de la société, attribuée au gérant, est ainsi séparé de la propriété des parts de la SCI.

Les obligations

Comme toute société, le fonctionnement interne d’une SCI est régit par certaines obligations :

• Organisation d’une assemblée générale annuelle.
• Établissement des comptes annuels : présentation du rapport de gestion et des comptes annuels de la SCI aux associés. Pour cela, il sera nécessaire de tenir une comptabilité à jour.

Une SCI présente un certain nombre d’atouts. Selon les objectifs visés, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux.

Par principe, les revenus des SCI sont imposés à l’IR. C’est-à-dire que ce sont les associés qui payent l’impôt sur les bénéfices de la société, sur leurs propres déclarations d’IR. Vous aurez la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunts, assurances, travaux, honoraires comptables, etc.) des loyers que vous encaissez. Ensuite, les bénéfices de la SCI seront imposés dans la catégorie revenus fonciers de votre impôt sur le revenu, selon votre pourcentage de détention du capital social. A noter que si la différence entre les revenus encaissés et les charges déductibles est négative, alors ce déficit foncier sera déductible des autres revenus des associés (dans certaines limites et conditions).

Par exception, les revenus de la SCI peuvent relever de l’IS (impôt sur les sociétés). Il s’agit d’une option prise en général dans les cas suivants :

• SCI ayant un objet commercial (location d’un bien meublé ou équipé)
• SCI qui réalise des opérations d’achat et de vente de biens immobiliers

Cette option pour l’IS s’exerce librement et est irrévocable.

La création d’une société civile immobilière entraîne relativement peu de coûts. Obligatoires, les frais administratifs concernent :

• la publicité (coût établit en fonction de la longueur de l’annonce mais compris généralement entre 150 € et 250 €)
• et les frais du greffe pour l’immatriculation (entre 80 € et 90 €)

Si vous choisissez de faire rédiger les statuts par un professionnel, il faudra prendre en compte ses honoraires.

Une fois la SCI immatriculée, le gérant devra tenir une comptabilité pour répondre à certaines obligations.

Dans une SCI, les principales charges déductibles sont les suivantes :

• Les dépenses d’entretien et de réparation
• Les primes d’assurance
• Les charges récupérables non remboursées
• Les provisions pour charges de copropriétés
• Les dépenses d’amélioration
• Les intérêts d’emprunts
• La taxe foncière et les autres taxes assimilées
• Les frais de gestion

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